Mehrgenerationenhaus | Vier Grundstücke, Ca. 2.117 m² Grund, Pool, Sauna, Zwei Garagen & Großer Garten im Wienerwald

Zum Verkauf gelangt eine außergewöhnliche Gesamtliegenschaft mit viel Raum für Familie, Natur und zukünftige Lebenspläne. Auf vier Grundstücken mit insgesamt ca. 2.117 m² befinden sich ein Zweifamilienhaus mit zwei eigenständigen Wohneinheiten , ein weitläufiger Garten mit gewachsenem Obstbaumbestand, Pool und Sauna sowie zwei Garagen und zwei voneinander unabhängige Zufahrten. Die ruhige, familiäre

Lage:

am östlichen Rand von Wolfsgraben verbindet die Natur des Wienerwaldes mit hoher Alltagstauglichkeit . Ein Landeskindergarten befindet sich direkt in Wolfsgraben; öffentliche und private Schulen stehen in Tullnerbach, Pressbaum und Purkersdorf zur Verfügung. Spaziergänge, Wanderungen und Mountainbike-Touren beginnen praktisch vor der Haustüre. Der weitläufige Garten bildet das Herzstück der Liegenschaft. Gewachsener Baum- und Pflanzenbestand

• darunter Apfel-, Marillen- und Zwetschkenbäume, Weinreben und Feigenbäume
• schafft eine besondere Atmosphäre und viele geschützte Bereiche für Erholung, Spiel und gemeinsame Stunden im Freien.

RAUM FÜR HEUTE

• MÖGLICHKEITEN FÜR MORGEN Das Zweifamilienhaus verfügt über zwei eigenständige Wohneinheiten mit separaten Zugängen sowie ein tagesbelichtetes Untergeschoss mit Fenstern und direktem Gartenzugang. Die Liegenschaft wird ausschließlich als Einheit angeboten und eignet sich ideal für mehrere Generationen, erwachsene Kinder, Gäste oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten . Die vier Grundstücke schaffen zusätzliche Flexibilität für unterschiedliche Lebensphasen und kommende Generationen. Das Wohnhaus wurde 1967 errichtet und 1971 fertiggestellt . Im Jahr 1988 wurde das Dachgeschoss zu einer eigenständigen Wohneinheit ausgebaut. Die oberirdische Wohnnutzfläche beträgt ca. 221 m² , die Gesamtnutzfläche inklusive Untergeschoss ca. 316 m² .

WOHNEINHEIT IM ERDGESCHOSS Die ca. 117 m² große Wohneinheit umfasst einen Wohnraum, eine Küche mit Speis, ein weiteres Zimmer, zwei Kabinette, eine Garderobe, ein Badezimmer sowie ein separates WC. Ein südseitig ausgerichteter Wintergarten und eine Loggia erweitern den Wohnbereich und schaffen einen schönen Übergang in den Garten.

WOHNEINHEIT IM DACHGESCHOSS Die ca. 104 m² große Wohneinheit ist über einen eigenen Zugang erreichbar. Sie verfügt über einen großzügigen Wohn- und Essbereich, eine Küche mit einem wunderschönen Blick in den Garten, zwei Zimmer, ein Kabinett, ein Badezimmer, ein separates WC sowie einen Balkon. Die getrennten Zugänge ermöglichen eigenständige Wohnbereiche, die dennoch Teil eines gemeinsamen Zuhauses bleiben. Der Spitzboden ist sinnvoll als Abstellraum genutzt.

ZWEI ZUFAHRTEN, GARAGEN UND AUSSENBEREICH Ein besonderer Vorteil sind die zwei voneinander unabhängigen Zufahrten : Über die Frühlingsstraße gelangt man zur in das UG/KG integrierten Garage mit direktem Zugang in das Wohnhaus . Von der Gartenstraße 22 ist das freistehende Garagengebäude erreichbar. Dieses bietet Platz für zwei Fahrzeuge sowie zusätzliche Lager-, Geräte- und Technikräume . Das ca. 95 m² große, tagesbelichtete UG/KG  bietet aufgrund der Hanglage, der vorhandenen Fenster und des direkten Gartenzugangs ein vielseitiges Nutzungspotenzial

• etwa für Hobby, Fitness, Wellness, Atelier oder Werkstatt . Eine Waschküche, ein Heizraum, Dusche und WC sowie eine Sauna ergänzen das Raumangebot. Die Flächen sind baurechtlich als Keller- beziehungsweise Nutzflächen ausgewiesen und nicht als Wohnfläche gewidmet.

Mehrere Terrassen, ein Swimmingpool mit Sonnenkollektorheizung, eine Photovoltaikanlage, eine Werkstätte, ein Gewächshaus und eine Gartenhütte vervollständigen das Angebot.

HIGHLIGHTS

Ruhige, familienfreundliche Wohnlage am Rand des Wienerwaldes

Vier Grundstücke auf insgesamt ca. 2.117 m²

• großzügiger Lebensraum für heute und eine wertvolle Zukunfts- und Vermögensreserve für die nächste Generation

Zwei eigenständige Wohneinheiten mit separaten Zugängen

• ideal für mehrere Generationen

Ca. 221 m² oberirdische Wohnnutzfläche und ca. 316 m² Gesamtnutzfläche inklusive UG/KG

Ca. 95 m² tagesbelichtetes UG/KG mit Fenstern und direktem Gartenzugang

2018 erneuertes PREFA-Dach

Weitläufiger Garten mit Pool, gewachsenem Obstbaumbestand und zahlreichen Rückzugsbereichen

Zwei voneinander unabhängige Zufahrten über die Frühlingsstraße und die Gartenstraße

In das Haus integrierte Garage mit direktem Zugang zum Wohnhaus

Freistehendes Garagengebäude an der Gartenstraße 22 mit zwei Parkmöglichkeiten sowie Lager- und Geräteräumen

Südseitiger Wintergarten, Loggia und Balkon

Sauna, großzügige Waschküche, Werkstätte und Gewächshaus

Photovoltaikanlage mit ca. 5,4 kWp

und Velux-Dachflächenfenster mit Insektenschutz und Außenbeschattung

INFOS ZUM HAUS

BAUJAHR: Baubewilligung 1967, Fertigstellung und Benützungsbewilligung 1971; Ausbau des Dachgeschosses zu einer zweiten Wohneinheit 1988

VERFÜGBAR: nach Vereinbarung

GRUNDSTÜCKSFLÄCHE: ca. 2.117 m²

WOHNFLÄCHE: ca. 221 m² oberirdische Wohnnutzfläche

GESAMTNUTZFLÄCHE: ca. 316 m² inklusive Keller- und Nutzflächen

GARTEN: weitläufige Garten- und Grünflächen; ca. 1.806 m² Gartenfläche

ZIMMER/RÄUME: 11, davon 8 Zimmer in den Wohngeschossen sowie 3 vielseitig nutzbare Räume mit Fenstern im UG/KG; die Räume im Untergeschoss sind nicht als Wohnfläche gewidmet

AUSRICHTUNG: mehrseitig ausgerichtet; südseitiger Wintergarten

WASCHMASCHINENANSCHLUSS: ja, in der ca. 14 m² großen Waschküche im Untergeschoss

KÜCHEN/MÖBLIERUNG: nach Vereinbarung

BADEZIMMER: je ein Badezimmer und ein separates WC im Erd- und Dachgeschoss; zusätzlich befinden sich Dusche beziehungsweise Bad und WC im Untergeschoss

HEIZUNG: Gas-Zentralheizung; Erd- und Dachgeschoss sind über separate Verteiler getrennt regelbar. Zusätzlich verfügt die Küche über einen wasserführenden Holzofen, der auch zur Unterstützung der Zentralheizung genutzt werden kann

WARMWASSER: 500-Liter-Warmwasserspeicher, beheizbar über Gas, Holz oder Photovoltaikanlage

AUSSTATTUNG: Massivbauweise, ca. 4-5 cm starke Styropordämmung an den Giebelseiten, 2018 erneuerte Dacheindeckung

• Austausch des bestehenden Eternitdaches gegen ein PREFA-Leichtmetalldach. Im Zuge der Dacherneuerung wurden die Gaubenfenster erneuert und die Dachgauben zusätzlich gedämmt. Photovoltaikanlage mit 20 Modulen und ca. 5,4 kWp Gesamtleistung, Velux-Dachflächenfenster mit Insektenschutz und Außenbeschattung, Holz-, Kunststoff- und teilweise Aluminiumfenster sowie Parkett- und Fliesenböden in den Wohngeschossen und Estrich im Untergeschoss.

GARAGEN UND ZUFAHRTEN: zwei Zufahrten; integrierte Garage mit ca. 14 m² und direktem Zugang zum Haus über die Frühlingsstraße; freistehendes Garagengebäude mit ca. 35 m², elektrischem Sektionaltor und zwei Parkmöglichkeiten über die Gartenstraße 22

LAGER- UND ABSTELLFLÄCHEN: mehrere Keller- und Abstellräume, ein ca. 29 m² großer Pumpen- und Abstellraum, ein ca. 23 m² großer Geräteraum beim Garagengebäude sowie ein teilweise als Abstellraum genutzter Spitzboden

UNTERGESCHOSS: ca. 95 m², aufgrund der Hanglage tagesbelichtet, mit mehreren Räumen, Fenstern und direktem Gartenzugang; vielseitig als Hobby-, Fitness-, Wellness-, Werkstatt- oder Abstellbereich nutzbar; baurechtlich als Keller- beziehungsweise Nutzfläche ausgewiesen

GARTENHÜTTE: vorhanden, ca. 13 m²

POOL: ca. 5 × 8 m, ausgestattet mit Filter- und Umwälzanlage sowie Sonnenkollektorheizung

LAGE:

&

INFRASTRUKTUR:

Die Regionalbushaltestelle "Heimbautal Gartenstraße" liegt ca. 400 m entfernt. Der Bahnhof Tullnerbach-Pressbaum sowie die A1 Westautobahn über die Anschlussstelle Pressbaum sind rasch erreichbar. Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie, medizinische Versorgung und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich in Wolfsgraben und den umliegenden Gemeinden.

BILDUNGSEINRICHTUNGEN: Ein Landeskindergarten befindet sich direkt in Wolfsgraben. Im regionalen Umfeld stehen unter anderem die Volksschule Tullnerbach, die NÖ Mittelschule Pressbaum, das Wienerwaldgymnasium Tullnerbach, das Schulzentrum Norbertinum, der Bildungscampus Sacré Coeur Pressbaum, die HLW Pressbaum sowie das BG/BRG Purkersdorf zur Verfügung.

NUTZUNGS- UND GESTALTUNGSPOTENZIAL:  Zur Gesamtliegenschaft gehört außerdem das derzeit unbebaute Grundstück an der Frühlingsstraße 40. Allfällige Bebauungs- oder Erweiterungsmöglichkeiten sind mit der zuständigen Behörde abzuklären.

  Die Liegenschaft wurde über viele Jahre bewohnt und genutzt. Die obere Wohneinheit wurde bis Juni 2022, die untere Wohneinheit bis Februar 2024 bewohnt. Abhängig von den individuellen Ansprüchen der künftigen Eigentümer besteht Renovierungs- und Modernisierungsbedarf.  Der Verkauf erfolgt aus privater Hand im bestehenden Ist-Zustand ("wie liegt und steht"). Ein Gewährleistungsausschluss ist im Kaufvertrag vorzusehen.

Kaufpreis: EUR 795.000,-

Provision: 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt.

Vertragserrichtung: 1,5 % netto zzgl. USt. und Barauslagen (Mag. Wolfgang A. Orsini und Rosenberg)

Zögern Sie nicht und vereinbaren Sie noch heute einen Besichtigungstermin. Ich freue mich auf Ihre Anfrage!

Weitere aktuelle Immobilienangebote finden Sie auf unserer Website unter www.riwog.at.

Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie. Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur:

/ Entfernungen

Gesundheit Arzt <3.500m Klinik <3.000m Apotheke <4.500m Krankenhaus <8.500m

Kinder & Schulen Schule <4.000m Kindergarten <2.500m Universität <9.000m

Nahversorgung Supermarkt <2.500m Bäckerei <4.500m Einkaufszentrum <7.000m

Sonstige Bank <2.000m Geldautomat <2.000m Post <3.500m Polizei <5.000m

Verkehr Bus <500m Straßenbahn <9.000m U-Bahn <9.000m Bahnhof <3.000m Autobahnanschluss <6.500m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

Lage:

Regionalbuslinien 253, 453 und 458 Tullnerbach-Pressbaum mit den Linien REX50, REX41 und S50 Wienerwaldsee A1 Westautobahn (Pressbaum)