Luftiges Dachgeschoss-Refugium: Atemberaubende 2-Zimmer-Wohnung mit Beeindruckender Freifläche

Ein Zuhause über den Dächern Wiens

• modern, hell und voller Möglichkeiten Willkommen in dieser attraktiven Dachgeschoßwohnung im 22. Wiener Gemeindebezirk. Auf rund 47,82 m² erwartet Sie ein durchdacht gestaltetes Zuhause, das modernen Wohnkomfort mit einem besonderen Wohngefühl verbindet. Zwei Zimmer, ein Erstbezug und eine Terrasse machen diese Wohnung zu einer idealen Wahl für Singles, Paare oder alle, die sich den Traum von einer modernen Stadtwohnung erfüllen möchten. Der offene Charakter des Dachgeschoßes schafft eine angenehme Wohnatmosphäre und bietet Raum für individuelle Einrichtungsideen. Ob entspanntes Wohnen, ein gemütlicher Essbereich oder ein gut organisierter Arbeitsplatz
• die zwei Zimmer lassen sich vielseitig nutzen und an Ihre persönlichen Bedürfnisse anpassen. Als Erstbezug genießen Sie den besonderen Vorteil, eine Wohnung ganz neu zu beziehen und von Anfang an nach Ihrem Geschmack einzurichten. Ein echtes Highlight ist die Terrasse: Hier können Sie den Tag mit einem Kaffee an der frischen Luft beginnen, nach Feierabend entspannen oder mit Freunden schöne Stunden im Freien verbringen. Ihr persönlicher Rückzugsort unter freiem Himmel erweitert den Wohnraum auf besonders angenehme Weise. Auch die Ausstattung überzeugt mit zeitgemäßem Komfort. Eine Fußbodenheizung sorgt für behagliche Wärme, während die moderne Luftwärmepumpe eine zukunftsorientierte Energieversorgung unterstützt. Das Badezimmer ist mit einer Dusche ausgestattet. Der Personenaufzug erleichtert den Alltag und bringt Sie bequem bis ins Dachgeschoß. Für Fahrräder steht ein eigener Fahrradraum zur Verfügung
• praktisch für alle, die in Wien gerne flexibel und umweltbewusst unterwegs sind. Die

Lage:

im 22. Bezirk bietet eine attraktive Verbindung aus urbaner

Infrastruktur:

und angenehmem Wohnumfeld. Bus, U-Bahn, Straßenbahn und Bahnhof befinden sich in der näheren Umgebung und ermöglichen eine vielseitige Anbindung innerhalb Wiens und darüber hinaus. Ob täglicher Arbeitsweg, Einkauf oder Freizeitgestaltung

• viele Wege lassen sich bequem organisieren. Vorsorge (Netto) Schlüsselfertig: 413.000 Euro Auch die Nahversorgung ist ausgezeichnet: Arzt, Apotheke, Schule und Kindergarten befinden sich ebenso in der Nähe wie Supermarkt und Bäckerei. Ein Einkaufszentrum ergänzt das Angebot und sorgt dafür, dass zahlreiche Besorgungen und Erledigungen schnell erreichbar sind. Diese moderne Dachgeschoßwohnung vereint Erstbezugsqualität, eine attraktive Terrasse, praktische Ausstattung und eine gut erschlossene

Lage:

in Wien-Donaustadt. Zum Kaufpreis von 444.000,00 € bietet sich Ihnen die Möglichkeit, ein vielseitiges Zuhause zu erwerben, das sowohl als persönlicher Rückzugsort als auch als wertbeständige Investition interessant ist. Machen Sie diese Wohnung zu Ihrem neuen Lebensmittelpunkt und genießen Sie modernes Wohnen mit einem besonderen Plus an Freiraum.

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• https://klasan-partner-immobilien-gmbh-co.service.immo/registrieren/de Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht. Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur:

/ Entfernungen

Gesundheit Arzt <500m Apotheke <1.000m Klinik <2.000m Krankenhaus <3.000m

Kinder & Schulen Schule <500m Kindergarten <1.000m Universität <2.500m Höhere Schule <2.000m

Nahversorgung Supermarkt <1.000m Bäckerei <1.000m Einkaufszentrum <1.000m

Sonstige Geldautomat <500m Bank <500m Post <1.000m Polizei <1.000m

Verkehr Bus <500m U-Bahn <1.000m Straßenbahn <500m Bahnhof <1.000m Autobahnanschluss <2.000m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap

Lage:

Exklusive Wohnlage an der Alten Donau: Naturverbundenheit trifft auf perfekte Infrastruktur! Diese Wohnung in der Donaustadt bietet eine herausragende Lebensqualität an einem privilegierten Standort: Sie wohnen unmittelbar an der Alten Donau. Diese einzigartige

Lage:

vereint die Ruhe und den Freizeitwert der Natur mit den Annehmlichkeiten einer erstklassigen urbanen Infrastruktur. Direkte Erholung und Freizeitwert Ihr neues Zuhause liegt in unmittelbarer Nähe zur Alten Donau, die Sie in nur etwa 5 Gehminuten erreichen. Die Nähe ermöglicht Ihnen, Schwimmen, Bootsfahrten und Spaziergänge jederzeit spontan zu genießen. Die umliegenden Wasserflächen und Naherholungsgebiete wie die Donauinsel und der Donaupark bieten vielfältige Möglichkeiten für Sport und Entspannung. Für Unterhaltung ist ebenfalls gesorgt: Das Cineplexx Kino sowie das vielseitige Donauzentrum mit seinen Einzelhandels- und Gastronomieangeboten sind fußläufig schnell erreichbar. Optimale Nahversorgung und Dienstleistungen Die umfassende Nahversorgung im Quartier gewährleistet höchsten Komfort im Alltag. Alle wichtigen Geschäfte des täglichen Bedarfs sind in wenigen Gehminuten erreichbar, darunter diverse Bäcker, eine große Auswahl an Supermärkten (z.B. Hofer, Penny, Billa) und Drogerien. Die medizinische Versorgung ist durch ein Ärztezentrum, eines der führenden Diagnostik-Labore Österreichs sowie Allgemein- und Fachärzte, Zahnärzte und mehrere Apotheken in unmittelbarer Nähe bestens gewährleistet. Auch für Familien ist die

Lage:

ideal: Kinderbetreuungseinrichtungen, Schulen (von der Volksschule bis zur Höheren Schule) und die Veterinärmedizinische Universität befinden sich im nahen Umfeld. Perfekte Verkehrsanbindung Trotz der naturnahen und ruhigen

Lage:

ist die Anbindung an das Verkehrsnetz exzellent, was maximale Flexibilität garantiert: Öffentlicher Verkehr: Die Anbindung an die U1 (Nähe Kagran), die Straßenbahn (Linie 25) und Busse ermöglicht es Ihnen, die Wiener Innenstadt in nur rund 12 Minuten zu erreichen. Direktverbindung Flughafen: Die komfortable Verbindung über den Vienna Airport Lines Bus sorgt dafür, dass Sie den Flughafen Wien Schwechat in nur ca. 40 Minuten direkt erreichen. Diese Wohnung an der Alten Donau ist somit der ideale Lebensmittelpunkt für alle, die eine hervorragende Infrastruktur, kurze Wege zur Arbeit oder in die Innenstadt sowie einen exklusiven Freizeitwert direkt am Wasser suchen.

MONATLICHE KOSTEN IM ÜBERBLICK (TOP 2.7) Mit einer Wohnnutzfläche von ca. 47,82 m² teilen sich die monatlichen fixen laufenden Kosten wie folgt auf:

• Betriebskosten (Netto): € 204,66
• Baurechtzins (Netto): € 183,72
• Reparaturrücklage: € 16,20
• Gesetzliche USt. (10% auf BK): € 20,47 ------------------------------------------------ Gesamtvorschreibung monatlich (BRUTTO): € 425,04 Hinweis zu den Verbrauchskosten: Kosten für Versicherung, Heizung, Strom und Internet sind variabel und werden direkt nach individuellem Verbrauch abgerechnet. Rechtlicher Hinweis: Die Betriebskosten und der Baurechtzins basieren auf den vorläufigen Nutzwerten vom 04.09.2025 (Basis Einschätzung Hausverwaltung HV24 vom 13.12.2022) und dem Baurechtsvertrag (Stift 3400). Änderungen und Vorbehalt vorbehalten. Rechtliche Hinweise: Ebenfalls weisen wir Sie darauf hin, dass ein wirtschaftliches Naheverhältnis zwischen der Immobilien Firma KLASAN & Partner Immobilien GmbH & Co KG und der Firma Spörk und Partner Immobilien GmbH. Bitte beachten Sie, dass wir in dieser Angelegenheit als Doppelmakler tätig sind.

Nebenkosten:

beim Immobilienkauf Beim Erwerb einer Immobilie fallen die folgenden

Nebenkosten:

an: Grundbucheintragung: 1,1 % des Kaufpreises Grunderwerbssteuer: 3,5 % des Kaufpreises Kaufvertragskosten: 1.5 % zzgl. 20 % MwSt. sowie Barauslagen Maklerprovision: 3 % zzgl. 20 % MwSt. Für Rückfragen oder zur Vereinbarung eines Besichtigungstermins stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Weitere Informationen sowie ein Kurzvideo der Immobilie finden Sie auf unserer Website: www.klasanimmobilien.at