Traumimmobilie in Begehrter Lage von Mauer im Grenzbereich zum 13. Bez. Hietzing

Dieses besondere Wohnambiente mit einer sonnigen Loggia in absoluter 1A Grünruhelage und einer Wohnnutzfläche von ca. 110 m2 (Nutzfläche inklusive Loggia) vereint perfekt zeitgemäßen Wohnkomfort (Funktionalität, Technologie, Stil und Energieeffizienz) in einem Wohnhaus mit Zweifamilienhauscharakter und exklusives Wohlgefühl (luxuriöse Lebensqualität, moderne Wohnkultur Wellness und hoher Erholungsfaktor), fast wie im Urlaub. Die offenen Wohnküche inkl. dem Esszimmer bildet mit dem Wohnzimmer das Herzstück der Wohnung und bietet eine besondere Wohnqualität mit Blick auf den Garten der kleinen Wohnanlage. Durch die zeitlose Eleganz des Objekts, den lichtdurchflutete Räumen mit großen Fensterflächen lässt sich daher ganzjährig eine einzigartige Atmosphäre genießen. Die gläsernen Schiebetüren schaffen eine fantastische Verbindung zwischen dem Wohn- und Essbereich. Die südseitige Loggia im Wohnzimmer erweitert zusätzlich den Wohnraum und zusammen mit der Nutzung des weitläufigen Gemeinschaftsgarten bietet dies zusätzlichen Raum für Rückzug bzw. einen Platz für Erholung und Entspannung im Grünen.

Die intelligente

Raumaufteilung:

trennt die Schlaf- und Badezimmer durch einen vorgelagerten Flur ab. Die 2 Wellness-Badezimmer beinhalten eine großen Wirlpool-Wanne, Dampf-Dusche, sowie ein WC. Zusätzlich kann ein Gäste-WC mit Kalt/Warmwasseranschluss genutzt werden. Der hintere Wohnungsbereich ist ein idealer Rückzugsraum für Familie, bzw. Gäste oder Homeoffice. Dem Benutzer erwarteten dort zwei getrennt begehbare Schlafzimmer oder eben vielleicht auch ein Arbeitsplatz je nach gestalterischen Geschmack. Dieses moderne Raumkonzept schafft nicht nur Wohnkomfort auf höchstem Niveau, sondern auch eine angenehme Atmosphäre, wo inspirierende Wohnideen intelligent integrieret werden können. Die Räumlichkeiten können effizient genutzt werden, und fördern die Anpassungsfähigkeit an die jeweilige individuelle Lebenssituationen und -gewohnheiten. Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

weitere Informationen:

Balkon, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Fliesen, Sonstiges (s. Text) Bemerkungen: Das Eigentumsobjekt besticht durch moderne Haustechnik, hochwertige Ausstattung als auch den eigesetzten Materialien und verbindet Funktionalität mit einem starken Fokus auf Individualität, und bietet damit auch ein großartiges Wohngefühl für Anspruchsvolle.

Das absolute Highlight dieser Immobilie ist eine hochwertig eingerichtete EWE Einbauküche und das offene Raumkonzept macht Kochen zum Vergnügen.

Die Fenster- & Fenstertürenflächen im Wohn-/Essbereich vereinnahmen den Betrachter und vermitteln ein angenehmes Grünruhegefühl. Für ein angenehmes Klima bei heißen Sommertagen sorgen Deckenventilatoren in der Wohnung. Eine Fußbodenheizung bietet nicht nur eine hohe Wohnqualität, sondern beindruckt durch gleichmäßige Strahlungswärme, Energieeffizienz bei niedrigen Systemtemperaturen und es gibt im ganzen Objekt auch mehr Gestaltungsfreiheit, da die Heizkörper entfallen. Weiters steht eine eigene Garage im Haus zur Verfügung, um Ihre Mobilität und den Komfort zu optimieren, welche gerne zusätzlich dazu erworben werden kann.

Lage:

Das Objekt liegt in einer wunderschönen Wohngegend von Mauer, in der Leitengasse, eine ruhige Wohnstraße zwischen Hietzing und Mauer. Umgeben von Gärten und Bäumen bietet das Objekt einen sehr guten Zugang zu den beliebten Nah-Erholungsgebieten, wie dem Maurerwald mit dem Pappelteich, den Weinbergen, sowie Napolenwald bis zum Lainzer Tiergarten, einem der nachgefragtesten Wohnviertel von Wien. Von dort sind auch Mountainbike-Strecken bzw. weitläufige Ausflüge / Touren und Sport (es gibt einen Sportplatz) einfach möglich. Mauer ist für seine traditionsreichen Heurigen, Weingärten, dem beliebten Ausflugsgebiet Maurer Wald und der hohen Lebensqualität bekannt. Hier könne Sie quasi in einer ländlichen Idylle leben, aber haben dennoch eine ausgezeichnete städtische

Infrastruktur:

von Wien auf hohem Niveau. Abgesehen vom öffentlichen Verkehr ist man ist auch mit dem KFZ von Mauer verkehrstechnisch gut angebunden. Diverse Einkaufsmöglichkeiten, Dienstleistungen aller Art, Nahversorger, eine Apotheke, Parks mit Spielplätzen, ausgezeichnete Bildungs- und Kinderbetreuungseinrichtungen und öffentliche Verkehrsanbindungen (z.B. Bus 56A, Linie 60A und 60) befinden sich in der unmittelbaren Umgebung, und sind daher schnell zu Fuß erreichbarer.

Nicht weit liegt auch die renommierte Privatschule St. Ursula als auch das Orthopädische Spital Speising und das Krankenhaus Hietzing. Auch Das Schloss Schönbrunn mit dem berühmten Schönbrunner Tiergarten ist in ca. 10

• 15 Autominuten schnell erreichbar. Einfach zusammengefasst das Beste aus Stadt und Natur!

Infrastruktur:

(im Umkreis von 5 km): Apotheke, Lebensmittelgeschäfte, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Volksschule, Mittelschule, Gymnasium, Bücherei,

Öffentliche Verkehrsmittel:

wie Bus/Straßenbahn, S-Bahn (Haltestelle Wien Speising bzw. Atzgersdorf), U-Bahn-Station Hietzing, Lainzer Tiergarten, Wienerwald, Weingärten, Heurige, Sportplatz, Schwimmbad, Spielplatz Ölzeltpark bzw. Napoleonwald, Maurer Rathauspark, VHS, Kirche, Klinik Hietzing, Spital Speising, Rosenhügelstraße, Speisingerstraße, Maurer Hauptplatz, Einkaufszentrum Riverside, etc.

Infrastruktur:

(im Umkreis von 5 km): Apotheke, Lebensmittel-Discount, Allgemeinmediziner, Kindergarten, Grundschule, Realschule, Gymnasium,

Öffentliche Verkehrsmittel:

Heizungsart: Fußbodenheizung Zustand: Durch eine Kombination aus einer umfassenden Sanierung bzw. kompletten Modernisierung sowie räumlichen Neugestaltung wurde das Objekt auf einen zeitgemäßen Stand gebracht und entspricht dadurch nun gehobenen, modernen Wohnansprüchen. Das Objekt ist quasi entkernt und komplett modernisiert worden, um den Wohnwert zu steigern. Dabei wurden sämtliche Elektro- und Sanitärinstallation, Leitungen, Heizungen, Fenster, die Küche und Sanitäranlagen z.B. Bäder, WC, als auch die Wände, Böden inkl. Estrich sowie sämtliche Fliesen erneuert bzw. neu verlegt, um die Wohnung damit auf einen modernen Standard zu bringen. Kaufpreis: Preis der Wohnung : 599 Tsd. EUR Garage (im Haus): 29 Tsd. EUR

Monatliche Vorschreibung: Betriebskosten: 183,69 € Reparaturrücklage: 159,04 € Umsatzsteuer: 18,37 € ---------------------------------------- Gesamtbetrag: 361,10 € Energieausweis vorhanden: HWB 191.9 kWh/m2a (Heizwärmebedarf) HWB 221 / fGEE 2,43 / Gültigkeit 10.08.2023

• 09.08.2033 ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.